Volet roulant en copropriété : partie commune ou privative

1 Pourquoi le règlement de copropriété fait foi

Une copropriété se compose de parties privatives, propriété exclusive de chaque copropriétaire, et de parties communes, affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs d'entre eux. Cette répartition n'est pas décidée équipement par équipement au niveau national : elle est établie immeuble par immeuble par le règlement de copropriété, qui en dresse la liste.

Les fenêtres et les volets sont généralement rangés parmi les parties privatives, mais la loi du 10 juillet 1965 réserve toujours le cas d'une disposition contraire du règlement. Autrement dit, la présomption existe, elle n'est pas une garantie. Deux immeubles voisins peuvent avoir tranché différemment.

Si le règlement reste muet, le vide n'est pas total : la même loi énonce une liste des parties communes qui s'applique à défaut de convention contraire. C'est elle qui sert de référence quand le document ne dit rien, cas fréquent sur les règlements anciens, rédigés avant que les volets roulants ne se répandent.

C'est pourquoi une réponse trouvée dans un forum ou donnée par un voisin n'a aucune valeur pour votre situation. Elle décrit un autre règlement que le vôtre.

2 Ce qui penche souvent du côté collectif

Certains éléments sont plus fréquemment rattachés au collectif que d'autres, sans que cela constitue une règle. Les repérer permet d'ouvrir le règlement à la bonne page plutôt que de le lire en entier.

• L'aspect extérieur du volet : teinte, matériau, dessin des lames, tout ce qui se voit depuis la rue ou la cour.
• Le coffre lorsqu'il est intégré à la façade ou au gros œuvre, par opposition à un coffre rapporté à l'intérieur du logement.
• Les fixations et scellements pris dans le mur de façade, qui touchent à l'ouvrage lui-même.
• Les installations posées dans le cadre de travaux votés par la collectivité, par exemple lors d'une rénovation de façade.
• Les volets équipant des locaux communs, une cage d'escalier ou un local technique.

3 Ce qui penche souvent du côté privatif

À l'inverse, le mécanisme intérieur et l'usage quotidien de l'équipement sont plus souvent rattachés au lot. Une motorisation ajoutée par un occupant, une télécommande, une manivelle, un enrouleur de sangle logé dans le logement se traitent généralement comme des éléments privatifs.

La distinction entre le mécanisme et l'enveloppe est celle qui revient dans les règlements : ce qui se manipule depuis le logement et ne modifie pas l'apparence de l'immeuble reste au copropriétaire, ce qui participe à la façade échappe à sa seule décision.

Cette distinction reste une aide à la lecture, pas une réponse. Un règlement peut parfaitement placer l'ensemble du volet, mécanisme compris, dans les parties communes, notamment lorsque les volets ont été posés dans le cadre d'une opération collective.

4 Où lire la réponse, concrètement

Le règlement de copropriété comporte un état descriptif de division et une énumération des parties communes et privatives. C'est cette énumération qu'il faut consulter, et non les seules règles de vie de l'immeuble.

• Demandez le règlement au syndic si vous ne l'avez pas : il doit être accessible aux copropriétaires, et le notaire l'a remis lors de l'acquisition.
• Cherchez les mentions de façade, menuiseries extérieures, fermetures, occultation, coffres : les termes varient d'un acte à l'autre.
• Vérifiez les modificatifs successifs : un règlement ancien a pu être amendé par une assemblée générale ultérieure.
• Consultez les procès-verbaux d'assemblée si des travaux de façade ou de menuiseries ont été votés par le passé.
• Si vous êtes locataire, adressez-vous d'abord à votre bailleur : c'est lui qui est copropriétaire, pas vous.

5 À qui s'adresser selon le cas

Si le règlement place l'élément défaillant dans les parties communes, c'est le syndic qu'il faut saisir, par écrit, en décrivant le désordre constaté. L'intervention relèvera alors du syndicat des copropriétaires et non de votre initiative personnelle.

Si l'élément est privatif, vous faites intervenir le professionnel de votre choix, sous réserve de ne rien modifier de ce qui touche à l'apparence extérieure de l'immeuble. Prévenir le syndic reste utile lorsque l'intervention suppose un accès à la façade ou aux parties communes.

Si la lecture du règlement reste incertaine, ne tranchez pas seul et ne vous fiez pas à l'usage constaté dans l'immeuble. Interrogez le syndic, qui répond au nom de la copropriété, et sollicitez au besoin l'ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits et neutres.